I. 들어가며

통상 정비사업 등의 사업구역 내의 종교용지나 종교시설의 소유자(이하 ‘종교시설 소유자’)는 기존에 소유하였던 종교시설을 새롭게 개발될 사업구역 내의 다른 위치로 이전하거나 신축하여야 하는 문제가 발생합니다.

그런데 현행 도시 및 주거환경정비법(이하 ‘도시정비법’)이 종교시설 소유자를 특별히 취급하는 규정은 두지 않아, 사업시행자인 조합은 임의로 종교시설 소유자에게 종교용지를 분양하지 않거나, 관리처분계획에 종교시설 등에 관한 내용을 포함시키지 않을 수도 있습니다. 이에 조합과 종교시설 소유자 간에 정비사업 진행 중 종교용지의 대토나 분양 내지 종교시설의 신축, 이전 비용에 관하여 분쟁이 빈번하게 발생하고 있는 것이 현실입니다.

한편 정비사업을 시행하는 조합(이하 ‘조합’)과 종교시설 소유자 간에 협의가 제대로 이루어지지 않아 양자 사이에 해당 사업의 관리처분계획 등에 관한 법적 분쟁이 이루어지던 중 정비사업의 목적인 아파트 등이 완공되고, 이에 대한 준공인가, 이전고시까지 이루어지게 되면, 통상 관리처분계획의 위법성을 다투며 조합과 협상을 진행하던 종교시설 소유자는 난감한 상황에 처하게 됩니다.

따라서 이하에서는

① 정비사업구역 내 종교용지 및 종교시설에 해당하는지에 관한 판단기준,
② 정비사업 진행 단계에 따른 조합과 종교시설 소유자 간의 협상 및 그 기준,
③ 법적 분쟁이 진행되던 중 재개발사업이 마무리 단계에 접어드는 경우 이에 대한 종교시설 소유자의 대응 방안
등에 관하여 상세히 검토하도록 하겠습니다.

Ⅱ. 정비사업구역 내 종교용지 및 종교시설에 해당하는지에 관한 판단기준

가. 관련 법령

1) 우선 종교용지는 등기부상 지목이 ‘종교용지’로 되어 있는 것을 종교용지로 봅니다.

2) 한편 종교시설의 경우, 건축법 시행령 제3조의5

제4. 나항은 종교집회장으로 사용되는 건축물 중 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 500m² 미만인 것을 종교시설이 아닌 “제2종 근린생활시설”로 분류하고 있고,

제6. 가항은 “종교집회장으로서 제2종 근린생활시설에 해당하지 아니하는 것”을 “종교시설”로 분류하고 있으므로, 이에 해당하는 건축물만이 건축법상 종교시설에 해당하게 됩니다.

나. 소결

그러므로, 위 관련 법령 및 관련 판결에 따르면 건축법 등 관계 법령에서 정한 ‘종교용지’ 및 ‘종교시설’에 해당하면서, 그러한 점이 등기부 등 공부에 기재되어 있는 경우에만 종교용지 및 종교시설에 해당하게 됩니다.

Ⅲ. 정비사업이 진행되는 과정의 대응방안

가. 관리처분계획인가·고시 이전 단계

1) 도시정비법은 종교시설 소유자를 특별히 취급하지 않고 있어, 종교시설 소유자는 정비사업이 진행되면 부동산 등에 대한 감정평가액에 이전비 정도만을 추가로 보상받은 채 종교용지 및 종교시설을 수용당하게 될 수 있습니다. 그러므로 아직 도시·주거환경정비기본계획이 수립되지 않았거나, 수립이 이루어지고 있는 단계라면 소속 지방자치단체의 장 등에게 해당 계획에서 해당 종교시설을 제외해달라고 강하게 요청하여야 할 필요가 있습니다. 만약 위와 같은 요청에도 불구하고 정비구역 지정·고시에 포함되면 정비구역지정취소의 소를 제기하거나, 조합설립 추진위원회의 구성단계에서부터 추진위원회의 구성이나 조합설립 절차에 관하여 이의를 제기할 수 있습니다.

2) 그런데도 정비사업이 계속 진행되어 조합설립까지 이루어지면, 종교시설 소유자는 90일 이내에 조합설립인가 취소소송을, 사업시행계획이 인가되면 마찬가지로 90일 이내에 이에 대한 취소소송을 제기할 수 있습니다.

나. 관리처분계획인가·고시 이후

1) 관리처분계획인가가 있게 되면, 종교시설 소유자는 해당 관리처분계획에 종교용지나 종교시설에 관한 내용이 포함되어 있지 않음을 주장하며, 해당 부분에 대해 관리처분계획 일부취소의 소를 제기할 수 있습니다. 만약 해당 관리처분계획에 중대·명백한 하자가 있다면 이를 이유로 하여 관리처분계획 무효확인의 소를 제기할 수도 있을 것입니다.

2) 다만 법원은 위와 같이 관리처분계획 수립에 있어 사업시행자에게 상당한 계획 재량을 인정하고 있습니다. 그러므로 조합은 정비사업구역 내에 종교시설 소유자가 있다고 하더라도, 반드시 관리처분계획에 종교용지나 종교시설을 배정하여야 한다거나, 분양신청 기회를 제공할 의무를 부담하지 않습니다.

3) 한편 종교시설 소유자는 조합이 수립한 관리처분계획에 대하여 본안소송으로 그 무효확인 내지 취소를 다툼과 동시에, “종교시설 등에 관한 부분의 효력은 본안사건의 판결 선고시까지 이전고시 등 절차의 속행을 정지한다.”는 형태의 집행정지를 함께 신청할 수 있습니다.

Ⅳ 정비사업이 마무리 단계에 이르러 이전고시 등이 이루어질 경우의 대응방안

가. 관련 법령 : 도시정비법 : 제86조(이전고시 등)

① 사업시행자는 제83조제3항 및 제4항에 따른 고시가 있은 때에는 지체 없이 대지확정측량을 하고 토지의 분할절차를 거쳐 관리처분계획에서 정한 사항을 분양받을 자에게 통지하고 대지 또는 건축물의 소유권을 이전하여야 한다. 다만, 정비사업의 효율적인 추진을 위하여 필요한 경우에는 해당 정비사업에 관한 공사가 전부 완료되기 전이라도 완공된 부분은 준공인가를 받아 대지 또는 건축물별로 분양받을 자에게 소유권을 이전할 수 있다.

② 사업시행자는 제1항에 따라 대지 및 건축물의 소유권을 이전하려는 때에는 그 내용을 해당 지방자치단체의 공보에 고시한 후 시장·군수등에게 보고하여야 한다. 이 경우 대지 또는 건축물을 분양받을 자는 고시가 있은 날의 다음 날에 그 대지 또는 건축물의 소유권을 취득한다.

나. 부분 이전고시가 이루어진 경우

1) 위 관련 판결에 따를 때, 이전고시가 이루어지게 되면 정비사업의 공익적·단체법적 성격상 다수의 조합원 등에 대한 권리귀속 관계의 법적 안정성을 위하여 더 이상 관리처분계획에 관하여 다투지 못하게 됩니다. 즉, 종교시설 소유자는 더 이상 관리처분계획에 관하여 다툴 법률상 이익이 없어지게 되므로, 관리처분계획에 관하여 다투던 본안소송은 기각 내지 각하판결을 받게됩니다.

2) 한편 조합은 종교시설 소유자와 관리처분계획에 관한 법적 분쟁이 있고, 이로 인해 해당 종교시설이나 종교용지 부분에 관한 이전고시 등 집행정지 결정이 있게 되더라도, 도시정비법 제86조 제1항에 근거하여 해당 부분을 제외한 나머지 부분에 관하여 부분 이전고시를 할 수 있습니다.

위와 같이 부분 이전고시만 이루어진 경우에 대해서는 아직까지 대법원에서 별도로 판단한 사례가 존재하지 않는 것으로 보이나, 위 대법원 판결이 도시정비법의 공익적·단체법적 성격이나 다수의 조합원의 권리관계에 관한 법적 안정성을 근거로 전체 이전고시가 있은 후에는 관리처분계획에 관하여 더 이상 다투지 못하게 하였다는 점을 고려하였을 때, 부분 이전고시가 이루어진 경우에도 더 이상 관리처분계획에 관하여 다툴 수 없게 될 가능성이 높을 것으로 사료됩니다. 다만 동조 제2항에 따라 조합이 위와 같이 부분 이전고시를 진행하기 위해서는 해당 지방자치단체의 공보에 위와 같은 내용의 부분 이전고시를 진행한다는 점을 게재하여야 합니다. 그런데 위와 같이 조합이 부분 이전고시를 위하여 그 내용을 지방자치단체의 공보에 게재하고자 할 경우, 종교시설 소유자가 선택할 수 있는 대응 방안이 무엇인지 문제 될 수 있습니다.

유사한 상황에서 서울특별시 행정심판위원회는 2016. 6. 27. 2016-00606 결정으로 “대법원에 계류중인 이 사건 4차 관리처분변경계획의 효력이 어떻게 판단되느냐에 따라 조합원의 권리관계의 변동 가능성이 전혀 없다고 할 수 없으나, 이전고시의 효력이 발생한 이후에 그 앞선 조합설립인가처분의 취소 또는 무효나 관리처분계획에 대한 인가처분의 취소 또는 무효 확인을 구할 법률상 이익이 없으므로 피청구인이 조합장 직무대행자가 신청한 이전고시를 권한 밖의 행위라는 이유로 이전고시 구보게재를 거부한 것은 적법한 처분이다.”라고 하여, 관리처분계획의 효력이 소송상 다투어지고 있는 경우에는, 구청장이 조합의 이전고시 구보게재 요청에 대해 거부처분을 할 수 있고, 이는 적법한 처분이라는 취지로 판단한 바 있습니다.

Ⅴ. 「서울시 뉴타운 지구 등 종교시설 처리방안」이 보상기준이 될 수 있는지

가. 위 처리방안의 내용

서울시는 2009. 9.경 “뉴타운 사업의 추진 중 종교시설에 대한 배려가 부족하거나, 사업계획 수립 시 기존 종교시설에 대한 “이전”대책이 없는 경우가 많아 종교단체에서 존치를 요구하는 민원제기 및 조합과의 갈등으로 촉진사업이 지연되는 경우가 발생되어 이에 따른 촉진계획 수립기준을 마련“하고자 한다며, 서울시 뉴타운 지구 등 종교시설 처리방안과 같은 내용의 처리방안을 발표하였습니다.

나. 소결

하지만 서울고등법원 2020. 12. 18. 선고 2019누60907 판결 등 하급심 법원에서는 “서울시 뉴타운 지구 등 종교시설 처리방안”의 법적 구속력을 부정하고 있습니다. 그러나 도시정비법은 종교시설 소유자에 대한 보상기준을 정하지 않고 있으며, 국가나 지방자치단체 등에서 종교시설 소유자에 대한 보상기준을 제시한 것은 위 처리방안이 유일하고, 실제 서울시 이외의 지역에서도 위 처리방안에 따라 보상협의를 진행한 사례들이 존재하므로, 종교시설 소유자는 정비사업 초기 단계에서부터 위 처리방안에 준하는 보상을 요청할 수 있을 것입니다.

Ⅵ. 결어
이상으로 정비사업구역 내 종교시설 소유자의 판단기준이나 이들이 취할 수 있는 법적 대응방안 및 보상기준을 살펴보았습니다. 추후 관련 소송을 진행하실 때 참고해주시면 감사하겠습니다.