1. 관련 규정

「감정평가에 관한 규칙」

제6조 (현황기준 원칙)

① 감정평가는 기준시점에서의 대상물건의 이용상황 (불법적이거나 일시적인 이용은 제외한다) 및 공법상 제한을 받는 상태를 기준으로 한다.

제7조 (개별물건기준 원칙 등)

② 둘 이상의 대상물건이 일체로 거래되거나 대상물건 상호 간에 용도상 불가분의 관계가 있는 경우에는 일괄하여 감정평가 할 수 있다.

「토지보상평가지침」

제20조 (일괄 감정평가)

① 두 필지 이상의 토지가 일단지를 이루어 용도상 불가분의 관계에 있는 경우에는 일괄감정평가하는 것을 원칙으로 하되 감정평가서에 그 내용을 기재한다. 다만, 지목·용도지역 등을 달리하여 가치가 명확히 구분되거나 소유자 등이 달라 이를 필지별로 감정평가할 사유나 조건이 있는 경우에는 그러하지 아니하다.

② 제1항에서 "용도상 불가분의 관계에 있는 경우"란 일단지로 이용되고 있는 상황이 사회적·경제적·행정적 측면에서 합리적이고 해당 토지의 가치형성 측면에서도 타당하여 서로 불가분성이 인정되는 관계에 있는 경우를 말한다.

③ 두 필지 이상의 토지의 소유자가 서로 다른 경우에는 일단지로 보지 아니한다. 다만, 하나의 건축물 (부속건축물을 포함한다)의 부지로 이용되고 있거나 건축 중에 있는 토지 등과 같이 사실상 공유관계가 성립되어 있는 경우에는 이를 일단지로 보고 일괄감정평가 할 수 있다.

2. 기존 감정평가 관행의 문제점

그간 많은 감정평가 실무에서는 둘 이상의 필지를 일단지로 평가할 것인지 여부에 대한 판단을 함에 있어 두 필지가 한 건물의 부지로 이용되고 있는지의 여부만을 중요한 기준으로 삼아, 두 필지가 한 건물의 부지로 이용되고 있지 않은 경우 일단 일단지가 아닌 것으로 보고 기계적으로 개별평가하는 관행이 존재하였다.

이는 「토지보상평가지침」 제20조 제3항의 내용을 마치 인접지가 하나의 건축물의 부지로 이용되고 있어야만 일단지로 평가할 수 있다는 의미로 오인하면서 확립된 잘못된 관행으로, 실제 「토지보상평가지침」 제20조 제3항의 취지는 '두 필지 이상 토지의 소유자가 서로 다른 경우' 마저도 '하나의 건축물의 부지로 이용'되고 있다면 일단지로 볼 수 있다는 의미로 해석함이 타당한 바, 따라서 두 필지 이상의 토지가 하나의 건축물 부지로 이용되고 있지 않다는 사실에만 주목하여 무조건 개별 평가를 해 온 기존 관행은 관련 법규를 잘못 해석한 데에서 기인한 위법적인 평가였다 할 것이다.

3. 최근 판례의 입장

[관련 판례]

- 서울 고등법원 2019. 6. 13. 선고 2018누72966 (대법원 2019두46398 사건 판결로 확정)

… (중략) … 이 사건 각 토지는 일단의 토지로 이용되는 것이 사회적··경제적행정적 측면에서 합리적이고 위 각 토지의 가치 형성적 측면에서도 타당하다고 인정되므로, 그 용도상 불가분 또는 거래상 일체성의 관계가 인정되는 경우에 해당하여 이를 일괄평가함이 상당하다. 따라서 이 사건 이의재결에서 이 사건 각 토지를 개별로 감정평가하여 보상액을 산정한 것은 위법하므로 … (중략)

최근 대법원은 2019두46398 사건에서 서울 고등법원 2019. 6. 13. 선고 2018누72966 사건 판결을 확정함으로써, 기존의 잘못된 감정평가 실무 관행의 문제점을 지적하고, 둘 이상의 필지가 일단지로 이용되어 일괄평가하는 경우에 해당하는지에 관한 판단 요건을 명확히 확립하였으며, 동시에 위 요건에 해당함에도 각 필지를 개별 감정평가한 경우 그 결과에 근거한 이의재결은 위법함을 명확히 설시하였다.

따라서 각 토지의 소유자가 동일하고 각 토지가 인접하여 사실상 일단지로 이용되고 있음에도 불구하고, 한 필지에는 건물이 존재하고 한 필지는 나대지라는 이유로 인하여 기계적으로 개별 평가가 이루어진 감정이 있을 경우, 이는 관련 규정들과 「토지보상법 시행규칙」 제18조 제3항 및 제22조 제2항 나지상정 평가의 원칙 위반에 해당한다 할 것이며, 대법원 2019두46398 사건의 판결 취지에도 어긋난다 할 것이다.

그러므로 문제가 된 토지가 인접지인 경우 위 판결에서 설시한 요건에 해당함을 적극 주장하고 이를 뒷받침하는 증거를 수집하여 제출할 경우, 개별평가한 기존 감정평가결과의 위법성을 입증할 수 있을 것이다.