1. 도시개발사업의 특색
도시개발사업은 기존의 도시지역을 재정비하는 개발사업법 중에서는 상대적으로 온건한 방식을 채택하고 있다. 도시정비법상의 재개발사업이 대상 구역의 원칙적 전면수용, 전면철거를 전제로 행해지는 개발사업임에 반하여, 도시개발사업은 기존의 토지소유권 및 건축물을 가급적 그대로 유지하면서 진행된다.
또한, 도시개발사업의 경우, 다양한 사업유형과 사업시행방식을 제공하고, 사업 가능지역이 광범위하며, 사업시행자의 폭이 넓고 중앙정부의 개입 없이 사업시행이 가능하다는 특징이 있다.
2. 도시개발사업의 시행방식
가. 수용 또는 사용방식 (전면매수방식, 공영개발방식)
사업시행자가 토지 및 지상물에 대한 권리를 전부 매수하는 획일적인 방식으로 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법」에 따라 수용하여 시행한다. 이러한 방식의 경우, 토지매각 사업시행은 용이하지만 토지 보상에 따른 막대한 비용이 소요된다.
나. 환지방식 (구획정리방식)
사업 후 개발 토지 중 사업에 소요된 비용과 공공용지를 제외한 토지를 당초의 토지소유자에게 되돌려주는 방식이다. 환지방식은 원칙적으로 지구 내 토지소유자는 토지를 수용당하거나 떠나야 하는 문제가 없고 사업시행자는 토지를 매입할 필요가 없으므로 그만큼 비용이 줄어드는 장점이 있으나 권리조정에 어려움이 있다.
다. 혼용방식 (전면매수와 환지방식의 절충식)
혼용방식에는 수용·사용구역과 환지구역 경계를 명확히 설정하여 시행하는 구역 분할방식과 기본적으로 수용·사용방식에 의하되 환지개념을 적용하는 방식인 구역 미분할 방식이 있다.
3. 환지절차
환지방식은 ① 환지계획 ② 환지예정지 지정 ③ 환지처분의 절차에 의한다.
① 환지계획과 관련하여, 대법원은 환지계획과 별도의 내용을 가진 환지처분은 있을 수 없다고 보면서도(대법원 1993. 5. 27. 선고 92다14878 판결), 환지계획의 처분성은 부정하는 입장을 취하고 있다(대법원 1999. 8. 20. 선고 97누6889판결).
② 환지예정지 지정의 효력발생시기와 관련하여, 대법원 판례(대법원 1962. 5. 17. 선고 62누10 판결)에 의하면 환지예정지 지정처분은 상대방 있는 행정처분이므로 관계 토지소유자에게 이를 통지함으로써 그 효력이 생긴다.
③ 환치처분의 법적 효과로는 「도시개발법」 제42조에 의할 때 구 토지상에 존재하던 소유권이 환지로 이전하고, 현금청산자들의 소유권이 이에 의해 종국적으로 소멸하며, 체비지 등에 대하여는 시행자에게 새로운 소유권이 부여되고, 청산금이 확정된다.
4. 환지와 과부족분 조절 (환지에 의한 청산)
환지방식의 개발사업에서 종전토지의 면적에 비해 종후토지의 면적이 줄어들게 되면, 과부족분을 조절하는 과정이 필요하며, 이러한 과정에서 발생하는 과부족분은 청산금에 의해 금전으로 보전한다(「도시개발법」 제41조). 또한 이 때 청산금은 원칙적으로 환지처분시를 기준으로 산정한다(「도시개발법」 제41조 제2항 본문).
구 토지에 대한 대가로서 소유자에게 귀속되는 것은 원칙적으로 새로운 토지인 환지이지만, 시행자는 도시개발사업을 원활히 시행하기 위하여 특히 필요한 경우에는 토지소유자의 동의를 얻어 건축물의 일부와 그 건축물이 있는 토지의 공유지분을 부여할 수 있다(「도시개발법」 제32조: 입체환지).
5. 환지 없는 현금청산
환지방식의 도시개발사업에서 법령의 규정에 의해 또는 개인의 신청에 의해 환지를 받지 않고 금전만으로 청산되는 자들도 있는데 이들을 현금청산대상자라고 한다.
「도시개발법」 제30조에 의하면, 토지 소유자가 신청하거나 동의하는 경우, 해당 토지에 관하여 임차권자 등이 있는 경우 그 동의를 받아 해당 토지의 전부 또는 일부에 대하여 환지를 정하지 아니할 수 있다. 또한, 시행자는 환지면적을 조절하는 과정에서 특히 필요한 경우, 면적이 협소한 과소토지를 환지대상에서 제외할 수도 있다.
현금청산의 시점과 관련하여, 소유자의 동의 또는 과소토지를 이유로 청산되는 토지소유권은 환지처분 전이라도 금전으로 청산할 수 있으며, 이러한 경우 그 토지가액 산정시기도 환지처분시가 아닌 청산금을 교부하는 시점이 된다.
6. 손실보상
수용방식에 의한 사업시행인 경우, 도시개발법에 특례 규정이 있는 경우 외에는 토지보상법 모두 준용하나, 환지방식에 의한 사업시행인 경우에는 손실보상에 관하여 「도시개발법」 제65조에서 특별규정을 두고 있다. 이 규정에 의하면 건축물 등이 건축되어 있는 종전토지가 환지예정지로 지정되었다는 사실만으로 시행자에게 손실보상의무가 발생하는 것은 아니고, 시행자가 건축물 소유자에 대하여 건축물 등의 이전, 제거처분을 한 경우에 비로소 손실보상의무가 발생한다고 보아야 할 것이다(대법원 1991. 6. 11. 선고 90다20442 판결 참고).
