1. 들어가며
지역주택조합 가입계약을 체결한 조합원이 조합을 상대로 탈퇴 및 납입금 반환청구를 하는 경우 조합원이 납입한 분담금을 반환하기로 하는 합의가 이루어지는 경우가 많다. 이러한 합의는 그 합의 내용에 관하여 총회 결의를 받는 데 현실적인 어려움이 존재하므로 대부분 총회 결의 없이 지역주택조합 추진위원회의 추진위원장 혹은 지역주택조합의 조합장(이하 ‘조합 대표자’라고 한다)과 조합원 사이에 이루어진다. 이 경우 추후 조합이 이미 성립된 납입금 반환 합의의 효력을 부인하여 조합원이 분담금을 반환받는 데 어려움을 겪는 경우가 발생하기도 한다.
2. 조합 대표자에 의한 납입금 반환 합의의 효력을 부인하는 견해
가. 지역주택조합의 법적 성격
지역주택조합은 추진위원회가 조합규약을 만들고 창립총회를 거치고 나면 단체가 되며, 그 단체의 법적 성격은 민법상 비법인사단에 해당한다(대법원 1998. 6. 26. 선고 97누2801 판결 참조).
나. 총유물의 관리 및 처분행위의 효력
민법상 비법인사단의 경우 그 재산에 대하여 총유관계가 적용되므로 민법 제275조, 제276조에 따라 총유물의 관리 및 처분에 관하여는 정관이나 규약에 정한 바가 있으면 이에 따라야 하고, 그에 관한 정관이나 규약이 없으면 사원 총회의 결의에 의하여야 한다. 총유물의 관리 및 처분에 관하여 정관이나 규약에 정함이 없는 이상 사원 총회의 결의를 거치지 않은 총유물의 관리 및 처분행위는 무효이다(대법원 2001. 5. 29. 선고 2000다10246 판결 등 참조).
다. 사원 총회 결의 없는 납입금 반환 합의는 무효
납입금 반환 합의의 무효를 주장하는 입장에서 조합원 분담금은 지역주택조합이 그 사업의 추진을 위하여 조합원으로부터 받은 조합 재산으로서 총유물에 해당한다고 해석한다.
그렇다면 조합원 분담금의 관리 및 처분에 관하여는 정관이나 규약에 정한 바가 있으면 이에 따라야 하고 그에 관한 정관이나 규약이 없으면 사원 총회의 결의에 의하여야 하는데, 대부분의 조합 규약에서 ‘조합원의 탈퇴 및 납입한 분담금의 반환’에 관하여는 ‘총회 또는 이사회의 결의로 결정’하도록 규정하고 있다. 따라서 조합 대표자가 사원 총회의 결의를 거치지 아니하고 조합원에게 그가 납입한 분담금을 반환하기로 합의하는 행위는 사원 총회의 결의를 거쳐야 함에도 이를 이행하지 않은 행위로서 무효에 해당한다(서울고등법원 2019. 7. 10. 선고 2018나2058555 판결 참조).
3. 조합 대표자와 납입금 반환 합의를 한 조합원의 대응 전략
가. 납입금 반환 합의 후 납입금을 반환 받지 못한 경우 소송상 주장할 사항
(1) 납입금 반환 합의는 조합 대표자의 업무집행 권한 내의 행위에 해당
조합을 탈퇴하는 조합원에 대한 납입금 반환에 관한 약정은 조합 대표자의 업무집행 권한 내의 행위로서 사원 총회 결의를 요하지 않는 행위라고 보아야 한다. 많은 지역주택조합의 조합 규약에는 ‘조합장은 조합을 대표하고 조합의 사무를 총괄한다’ 등의 규정이 존재하고 조합장의 포괄적 업무집행권을 정한 취지의 규정들이 존재한다. 따라서 이를 근거로 탈퇴한 조합원에 대한 납입금 분담금의 반환 약정은 조합 대표자의 업무집행 권한 범위 내에 있음을 주장할 필요가 있다(의정부지방법원 2011. 5. 26. 선고 2009가합1075 판결 참조).
(2) 탈퇴 조합원에게 분담금을 반환하는 행위는 총유물을 처분하는 행위에 해당하지 않음
민법 제275조 및 제276조는 총유물의 관리 및 처분은 정관 기타 규약에 정한 바가 없으면 사원총회의 결의에 의한다고 규정하고 있으나, 조합원에게 분담금을 반환하는 것이 총유물의 관리 및 처분행위에 해당한다고 단정할 수 없다(의정부지방법원 2011. 5. 26. 선고 2009가합1075 판결 참조).
판례는 비법인사단의 총유물에 관한 매매계약 체결 행위는 총유물의 처분행위에 해당한다는 입장(대법원 2009. 11. 26. 선고 2009다64383 판결 참조)이나, 보증계약과 같은 단순한 채무부담행위는 총유물의 관리 및 처분행위에 볼 수 없다는 입장(대법원 2007. 4. 19. 선고 2004다60072 판결 참조)이며, 재건축 사업의 시행을 위한 설정용역계약 또한 단순한 채무부담행위에 해당하여 총유물의 관리 및 처분행위로 볼 수 없다는 입장(대법원 2003. 7. 22. 선고 2002다64780 판결)이다.
조합원에게 분담금을 반환하는 것이 총유물의 관리 및 처분행위에 해당하는지 여부에 대한 대법원 판례는 아직 없는 것으로 확인되므로, 조합원에게 분담금을 반환하는 행위가 총유물의 관리 및 처분행위에 해당하지 않는다는 적극적 주장 및 입증이 필요해 보인다.
(3) 탈퇴를 인정한 개정 주택법 취지에도 부합
2020. 1. 23. 주택법이 개정되어 2020. 12. 11.부터 주택조합에 가입한 조합원은 가입비를 납부한 때로부터 30일 이내에 자유롭게 조합에서 탈퇴할 수 있고 납부한 가입비 전액을 반환받을 수 있다.
주택법이 위와 같은 내용을 개정한 취지 중에는 문제가 많은 조합의 조합원이 임의 탈퇴를 하려고 하는 경우에도 그에 대한 총회 결의를 요하는 사정으로 인해 조합에서 탈퇴하는 것이 매우 어려웠던 부분을 해결하고자 하는 점도 있다. 따라서, 이를 근거로 합의에 대한 효력을 인정하는 것이 타당하다는 점을 주장할 필요가 있다.
나. 납입금 반홥 합의 후 납입금을 반환받은 경우
탈퇴를 주장하는 조합원이 지역주택조합 대표자와의 납입금 반환 합의 후 납입금을 실제로 반환 받아 이를 수령하였다면, 이후 지역주택조합 측의 합의의 효력 부인으로 인한 법적 어려움을 겪을 가능성은 매우 낮다고 볼 수 있다. 위에서 서술한 지역주택조합 대표자의 납입금 반환 합의의 효력에 관하여 다툼이 있는 현실에서 조합 측이 납입금 반환 합의의 무효를 주장하며 소를 제기하는 데에는 시간적, 비용적 부담이 생길 수밖에 없기 때문이다.
다만, 지역주택조합의 집행부가 교체되는 등의 사정으로 새로운 집행부가 등장하여 기존 집행부의 행위의 효력을 다투며 조합원을 상대로 부당이득반환 청구를 할 가능성도 존재한다. 이런 경우 위 3. 가. 항에서 설명한 내용을 소송에서 주장할 필요가 있다.
4. 결론
탈퇴하는 조합원이 조합 대표자와 탈퇴 및 납입금 반환 합의를 하는 경우, 조합장에게 총회 결의까지 받아줄 것을 적극적으로 요청하여 이를 확인하고 납입금을 실제로 반환받아 수령하는 것이 조합원과 조합 사이의 법률 관계를 해소하는 안전한 방법이다.
만일, 납입금 반환에 관한 총회 결의까지 받는 것이 어렵다면 납입금 반환 합의 후 조합원이 최대한 빠른 시일 내에 납입금을 반환 받아 실제로 수령하는 것이 조합원에게 유리할 것이다. 아울러, 향후 소송상 다툼이 발생할 경우 합의의 효력 유무 판단 시 합의의 내용, 합의에 이르게 된 경위 등을 종합적으로 검토하게 될 것이므로 이에 대비하기 위하여 기존의 소송 자료 및 합의서와 합의에 이르게 된 경위 등이 담긴 서류를 보관해 둘 필요성이 있다.
