1. 재개발·재건축 조합원에게 부과되는 양도소득세의 문제

재개발, 재건축 조합의 조합원은 양도소득세, 종합부동산세, 종합소득세, 취득세, 등록세 등을 납부하여야 하며, 조합은 법인세, 종합소득세, 취득세, 등록세 등을 납부하여야 한다.

조합원이 부담하는 세금 중 가장 큰 비중을 차지하는 것은 양도소득세다. 양도소득세란 재산의 양도로 인한 차익에 부과되는 세금이다. 재건축·재건축 조합원의 경우, 분양받는 주택의 가액이 종전자산평가액과 반드시 일치한다고 볼 수 없으므로, 청산금을 납부하거나 반환받는 경우가 발생하게 된다. 소득세법은 청산금을 양도로 인하여 발생한 소득으로 보고, 이에 양도소득세를 부과한다(소득세법 제98조). 마찬가지로 조합원 입주권이 유상양도되는 경우에도 양도로 인한 소득이 발생하므로 양도소득세가 부과된다.

소득세법(법률 제17757호, 2020. 12. 29. 일부개정, 시행 2021. 6. 1., 이하 ‘개정 소득세법’이라 한다)에 의하면 조합원에게 부담되는 양도소득세의 범위와 폭이 크게 변동되게 되었다. 개정 소득세법에 의하면 조합원 입주권에 이르지 아니하는 단순한 분양권도 중과세율이 적용되는 주택의 범위에 포함된다. 조정대상지역 내에 위치하는 재건축·재개발 조합원의 과세 부담이 크게 증가하였으며, 단기 보유의 경우에도 종전보다 고율의 세금을 부담하게 된다. 장기거주특별공제 요건에도 실거주 요건이 추가되면서 주택의 실제 보유기간이 10년 이상의 장기간이더라도 실거주 목적의 주택 보유가 아닌 이상 공제되는 세액이 최대 절반까지 줄어들게 되었다.

이하에서는 재개발·재건축에서 조합원에게 부과되는 양도소득세의 문제를 다루고자 한다. 먼저, 청산금의 부과와 구체적인 양도소득세의 계산에 대한 소득세법의 내용을 검토한다. 다음으로는 개정 소득세법에 따른 양도소득세 부과 기준의 변경에 대해 검토하며, 마지막으로는 개정 소득세법의 적용을 전제로 조합원들의 양도소득세 완화 방안에 대해 구체적으로 검토한다.

2. 재건축·재개발 청산금 발생과 양도소득세의 신고·납부

가. 재건축·재개발에서 청산금의 개념

청산금 수령 : 기존 건물과 부수토지 평가액 > 신축주택의 조합원 분양가액

청산금 납부 : 기존 건물과 부수토지 평가액 < 신축주택의 조합원 분양가액

나. 양도소득세 신고대상 및 계산 방법

1) 양도소득세 신고대상

가) 양도소득세 신고대상은 양도로 인하여 발생한 이익이다. 양도소득세의 신고대상이 되는 이익은 양도소득의 총수입금액(양도가액)에서 필요경비를 공제하고, 그 금액(양도차익)에서 장기보유 특별공제액을 공제한 금액으로 한다(소득세법 제95조). 양도소득세의 과세 대상이 되는 부동산에는 토지와 건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리, 지상권, 전세권, 등기된 부동산임차권이 포함되며, 무허가 및 미등기 건물도 과세대상에 포함된다.

나) 재건축 등에 참여하는 조합원이 소유하던 건물과 부수토지의 대가로 조합으로부터 조합원 입주권 청산금을 지급받은 경우에는 그 청산금에 상당하는 일부 건물과 부수토지가 유상양도된 것으로 보아 양도소득세를 신고하여야 한다. 또한 분양권이나 조합원 입주권(입주자로 선정된 지위)을 양도하는 경우에도 양도소득세를 신고하여야 한다.

2) 양도차익 계산방법(소득세법 시행령 제166조)

가) 청산금을 지급받은 경우

재건축 등으로 청산금을 지급받은 경우에는 기존 건물과 부수토지의 일부를 양도한 것으로 보아 양도소득세를 신고하고 납부해야 한다.

양도차익 = 청산금 – (기존건물과 부수토지취득가액 + 필요경비) X 지급받은 청산금 / 기존건물과 부수토지의 평가액

나) 청산금을 납부하면서 조합원 입주권을 양도한 경우

재건축 등에 따라 기존 건물과 부수토지의 평가액이 조합원 분양가액에 미달하여 청산금 납부하면서 신축주택 완공 전에 양도하는 조합원 입주권은 양도소득세를 신고하고 납부해야 한다.

이 경우, 재건축 등 관리처분계획 인가 전 및 후의 양도차익을 합하여 양도차익을 계산한다(①+②).

양도차익 = 관리처분계획인가 후 양도차익(①) + 관리처분계획인가 전 양도차익(②)

① 관리처분계획 인가 후 양도차익

양도가액에서 관리처분계획 인가일 현재의 기존 건물·부수토지의 평가액, 납부한 청산금 및 필요경비를 차감하여 계산한다.

양도가액 - 기존건물과 부수토지 평가액 - 납부한 청산금 - 필요경비

② 관리처분계획 인가 전 양도차익

관리처분계획 인가일 현재 기존 건물·부수토지의 평가액에서 기존 건물·부수토지의 취득가액과 필요경비를 차감하여 계산한다.

기존건물과 부수토지 평가액 - 기존건물과 부수토지 취득가액 - 필요경비

다) 청산금을 지급받고 조합원 입주권을 양도한 경우

재건축 등에 따라 기존 건물과 부수토지의 평가액이 조합원 분양가액을 초과하여 청산금을 지급받고 신축주택 완공 전에 양도하는 조합원 입주권은 양도소득세를 신고하고 납부해야 한다.

이 경우, 재건축 등 관리처분계획 인가 전 및 후의 양도차익을 합하여 양도차익을 계산한다(①+②).

양도차익 = 관리처분계획인가 후 양도차익(①) + 관리처분계획인가 전 양도차익(②)

① 관리처분계획 인가 후 양도차익

양도 가액에서 기존 건물·부수토지의 평가액과 필요경비를 차감하고 지급받은 청산금을 더하여 계산한다.

양도가액 - (기존건물과 부수토지 평가액 - 납부한 청산금) - 필요경비

② 관리처분계획 인가 전 양도차익

관리처분계획 인가일 현재 기존 건물·부수토지의 평가액에서 기존 건물·부수토지의 취득가액과 필요경비를 차감하여 계산한다.

(기존건물과 부수토지 평가액 – 기존건물과 부수토지 취득가액 + 필요경비) X (기존건물과 부수토지의 평가액 – 지급받은 청산금) / 기존건물과 부수토지의 평가액

3) 장기보유특별공제 적용

가) 지급받은 청산금에 대한 장기보유특별공제

기존 건물·부수토지의 취득일부터 양도일까지의 기간에 해당하는 장기보유특별공제를 적용한다.

나) 조합원 입주권 양도에 대한 장기보유특별공제(소득세법 제95조, 동법 시행령 제166조 제5항)

관리처분계획 인가 후 양도차익은 장기보유특별공제를 적용할 수 없고, 관리처분계획 인가 전 양도차익은 취득일부터 관리처분계획 인가일까지의 기간에 해당하는 장기보유특별공제를 적용한다. 다만, 아래에서 보는 것과 같이 장기보유특별공제 기준은 개정 소득세법에 따라 변동되게 되었다.

3. 개정 소득세법의 적용과 관련한 문제

가. 조정대상지역(국토교통부공고 제2020-1650호, 2020. 12. 18. 일부개정) 내 주택 양도 시 중과세 적용 및 장기보유특별공제의 배제(소득세법 제104조 제4항, 제7항)

조정대상지역 내 주택을 양도할 때 다주택자에 해당하는 경우 양도소득세 중과세율이 적용되고, 장기보유특별공제 적용이 배제된다. 양도 당시 2주택인 상태에서 양도하는 경우 기본세율에 10% 가산하고, 3주택인 상태에서 양도하는 경우 기본세율에 20% 가산함. 이때 주택 보유기간에 따른 장기보유특별공제 적용이 배제된다. 또한 주택수의 산정에 있어서도 종전과는 달리 분양권이 포함된다.

단기 양도 시의 분양권 양도세율 인상(소득세법 제104조 제1항)

원칙적으로 조정대상지역내 주택 분양권 양도 시 양도세율은 보유기간에 관계없이 50%의 세율이 적용되나, 조정대상지역공고일 이전에 매매계약을 하고 계약금을 수령한 경우와 무주택 1세대가 1분양권만 보유한 경우 그 분양권은 예외로 기본세율 및 단기보유 세율이 적용된다.

다만, 2021. 6. 1. 이후 양도하는 분부터는 보유기간 1년 미만인 양도는 양도세율 70%, 1년이상인 경우 60%의 중과세율이 적용된다.

나. 장기거주특별공제에서의 거주요건 추가(소득세법 제95조)

종래 1세대 1주택자들은 집이나 토지를 가지고 있던 시기에 따라 연 8%씩, 최대 80%의 혜택을 받을 수 있었다. 그러나 개정 소득세법에 의하면 장기보유특별공제를 계산할 때, 거주 기간도 함께 고려한다. 즉, 보유기간에 따라 연 4%, 거주 기간에 따라 연 4%로 나누며, 10년 이상 집을 가지고 있었더라도 실제로 거주하지 않았다면 40% 혜택만 받을 수 있다.

* 보유기간이 3년 이상(12%)이고 거주기간이 2년∼3년(8%)인 경우 20% 적용

4. 재건축, 재개발에서의 양도소득세 부담 완화 방안

가. 양도일을 정할 때는 주택 가격의 9억원 이상·초과 여부와 관리처분계획인가 시점 전후의 상태 변화를 고려하여야 한다. 특히 장기보유특별공제 계산 시 주택은 전체 양도차익에 대해 적용하지만, 조합원 입주권은 관리처분계획인가 후 양도차익에 대해서는 공제를 받을 수 없으므로 이 경우 양도소득세 부담이 늘어날 수 있다.

나. 또한 관리처분계획인가일까지 보유기간이 비과세 요건을 충족하지 못했다면 인가일 이후 양도하는 것이 유리하고, 일반적인 양도소득세가 과세되는 경우에는 통상 인가일 이전 양도하는 것이 낫다. 권리가액이 낮게 산정됐을 때도 양도차익이 적어지므로 인가일 전에 양도하는 것이 이득이다.

다. 만약 1주택자의 경우 양도가액이 동일하다면 일반적으로 신축아파트로 사용승인이 난 이후 양도한다. 입주권 상태에서 입주권에 대한 양도차익은 장기보유특별공제를 받을 수 없지만, 신축아파트는 보유기간 중 발생한 양도차익 전체에 대해 공제받을 수 있다.

라. 다주택자로서 중과세 대상인 경우에는 분양권이나 조합원 입주권 상태로 양도하는 것이 유리하다. 분양권이나 조합원 입주권은 다주택자의 중과세 대상 주택 수에는 포함되지만, 입주권을 양도할 때 중과세는 적용되지 않는다. 종전부동산에서 발생한 양도차익에 대해서도 장기보유특별공제를 받을 수 있다.

만약 다주택자의 경우 분양권이나 조합원 입주권과 주택 모두를 양도할 예정이라면, 조합원 입주권을 먼저 양도한 후 주택을 나중에 양도하는 것이 양도소득세를 완화할 수 있는 방안이다. 소득세법은 주택을 먼저 팔면 조합원 입주권을 주택 수에 포함시킨다. 개정 소득세법에 의하면 소유자가 조정대상지역 주택을 팔 때 조합원 입주권을 갖고 있으면 2주택자로 간주해 양도세가 20% 중과된다.

하지만 다주택자가 조정대상지역에 있는 분양권이나 조합원 입주권 자체를 팔 때 이는 양도세 중과 대상이 아니므로 일반세율이 적용된다. 조합원 입주권은 부동산을 취득할 수 있는 ‘권리’일 뿐 주택이라는 ‘실물’이 아니기 때문이다. 즉, 조정대상지역 조합원 입주권을 먼저 팔고 1주택자가 된 상태에서 비과세 요건(2년 이상 보유 또는 거주)을 갖추면 양도세 비과세를 적용받을 수 있다. 만약 2017년 8월 3일 이후 조정지역에 있는 집을 산 경우면 2년 보유와 함께 2년 거주도 해야 한다. 비과세 요건을 못 갖췄으면 양도세 일반세율을 적용받게 된다.

즉, 다주택자의 경우 분양권과 조합원 입주권의 양도 예정이라면 주택의 양도 전에 먼저 이루어져야 하며, 반드시 준공 승인 전에 양도계약의 체결이 이루어져야 한다.