1. 논점의 정리

이번 칼럼을 통해 ‘투기과열지구가 아닌 지역’의 ‘다수 소유권자들’의 분양권이 각각 인정되는지 여부에 대해 각기 다른 판결을 내린 광주고등법원 및 부산고등법원의 판결 내용과 근거에 대해 알아보겠습니다.

2. 관련 법리

3. 견해의 대립

가. 광주고등법원 2020. 1. 23. 선고 2018누6446 판결 : 대표조합원 외 나머지 토지등소유자들의 조합원 지위 와 각각의 분양신청권 인정

1) 해당 판결은 조합원 자격 규정에 따라 조합원을 수인을 대표하는 1인으로 보는 경우에도 대표조합원 외 나머지 토지등소유자들의 조합원 지위 자체는 인정된다고 보아야 하고, 이러한 전제 하에 토지등소유자 각자가 분양신청권을 보유하고, 각자 행사할 수 있다고 보는 것이 타당하다고 판시하였습니다.

2) 이에 대한 논거로는,

① 도시정비법 규정에 따르면, 당해 조합원으로 강제로 가입되도록 하는 규정만 있을 뿐, ‘조합설립인가 후 관리처분계획의 인가 전’까지 정비구역 내 토지 등을 양수한 자의 경우에 조합원 지위를 박탈하는 규정은 두고 있지 않으며
   ② 도시정비법 제39조 제1항 제3호에 따라 조합원의 자격을 취득할 수 없다고 볼 경우에 관한 손실보상 규정은 따로 마련하고 있지 않은 점을 볼 때 대표조합원 1인을 선출하는 것은 단순히 조합 운영의 절차적인 편의를 도모하는 것으로 해석함이 상당하다는 점
   ③ 구 도시정비법 등 관계 법령은 분양대상자를 ‘토지등소유자’로 규정하고 있고, 여러 사례를 보았을 때 조합원의 수와 분양대상자 수가 반드시 일치하는 것은 아니라는 점
   ④ 도시정비법상 토지등소유자의 분양신청권을 제한할 아무런 명문의 규정이 존재하지 않는데도 오로지 투기 방지라는 공익적 이유를 들어 도시정비법 및 관계 법령의 유추·확장해석을 통해 나머지 토지등소유자의 분양신청권을 박탈하는 것은 허용될 수 없다는 점 등을 들었습니다.

3) 광주고등법원의 판결에 대해서는 대법원의 심리불속행기각으로 확정되었습니다(대법원 2020. 5. 28. 선고 2020두35325 판결 참조).

나. 부산고등법원 2020. 2. 12. 선고 2019누23845 판결 : 대표조합원 1명과 1개의 분양권만 인정

1) 해당 판결은 도시정비법 제39조 제1항 제3호 및 제76조 제1항 제6호의 규정에 의하면, 1개의 부동산을 여러 명이 공유하는 경우와 여러 명이 1개의 부동산을 소유하고 있는 경우는 조합원 인정과 분양권 인정에 있어서 동일하게 취급해야 한다는 취지로 판시하였습니다. 즉, 이러한 경우 모두 1인의 조합원만이 인정되고 1개의 분양권만이 인정된다는 것입니다.

2) 이에 대한 추가적인 논거로,

① 대법원 2009. 2. 12. 판결의 법리를 준용하여 이 사건 역시 모두 1인의 대표조합원의 권리 행사만 적법한 조합원의 권리 행사로 인정할 수 있으며, 조합설립인가 후 다물권자로부터 부동산을 양도받은 양수인들은 1개의 분양권 중 자신의 권리 범위에 따른 공유지분만큼의 분양권만을 행사할 수 있다는 점
   ② 피고 조합의 정관 규정을 종합하여 보았을 때 조합원에게만 조합원 분양권이 인정된다는 전제에서 규정하고 있으므로, 법령상 명시적인 규정이 없는 한 조합원과 분양권은 분리되지 않는다고 봄이 타당하다는 점
   ③ 부산광역시 조례 규정은 상위법인 도시정비법령의 위임 범위를 벗어났기 때문에, 조례만으로 분양대상자를 창설적으로 정할 수는 없다는 점을 들었습니다.

3) 부산고등법원의 판결에 대해서는 현재 상고심이 진행 중이며, 대법원이 해당 쟁점에 관하여 어떻게 해석하게 될 지 귀추가 주목됩니다.

다. 검토 및 정리

도시정비사업의 실무상 조합은 조합설립인가 후 1명의 토지등소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권을 양수해 여러 명이 소유하게 된 경우, 별 의문 없이 다물권자로부터 토지나 건축물을 넘겨받더라도 단독 입주권을 취득할 수 없는 것으로 처리하였습니다. 그러나 광주고등법원과 부산고등법원의 상반된 판결이 나온 이후에 해당 논점은 여전히 진행 중에 있습니다.

부산고등법원의 논거는 도시정비법의 잠탈 위험성, 지분쪼개기 등 투기 방지라는 공익적인 이유를 들어 조합원의 지위 및 단독분양권을 인정하지 않는 것으로 보입니다.

그러나 법리 해석의 첫걸음은 ‘문리적 해석’이라는 점을 고려해보았을 때,. 광주고등법원의 판결은 도시정비법의 문리해석상 다물권 거래자의 입주권을 제한하는 근거가 뚜렷하지 않다고 판단하고 있습니다.

이러한 점을 고려하였을 때, 개인적 재산권을 최대한 보장하기 위한 방법으로 도시정비법 등 각 규정을 제한적인 열거규정으로 보면서 나머지 토지등소유자의 재산권을 제한하는 규정이 없는 이상 최대한 조합원의 지위 및 단독분양권을 인정하는 방향으로 해석하는 것이, 헌법에 합치하는 해석으로서 타당하다고 할 수 있습니다.

라. 소결 및 결론

광주고등법원 판결 이후 정반대 결론을 내린 부산고등법원 판결이 등장하면서 해당 논점과 관련하여 여전히 논쟁이 진행 중임을 확인할 수 있으며, 현재 부산고등법원 판결에 대하여 대법원의 판단이 나오게 되면 이에 대한 논쟁이 어느 정도 정리가 될 것으로 예상됩니다.