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■ 들어가며

최근 지역주택조합 가입계약 체결 과정에서, 조합 측이 계약자가 조합원 자격이 없음에도 불구하고임의 세대로 가입하면 조합원과 동등한 지위를 얻어 아파트에 입주할 수 있다고 홍보하여 가입계약을 체결하도록 하는 사례가 빈번하게 발생합니다.

 

안타깝게도 분담금 대부분을 납입했음에도 나중에서야 가입자격이 없다고 통보받는 계약자들은 아파트를 받지도 못하는 것은 물론, 조합 측에서 규약 등에 따라 상당액을 공제한 환급금만 돌려줄 수 있다고 통지하기 때문에 심각한 금전적 손해 또한 입게 되는 것이 현실입니다.

 

따라서 이번 칼럼에서는 소위임의 세대 조합가입계약을 체결한 경우 그 계약의 효과 및 대응 방안 등에 관하여 검토해보고자 합니다.

 

■ 임의 세대 조합원 가입계약의 효력 및 대응 방안

▶ 가. 조합원 자격이 없는 계약자들에게 조합원과 동일한 조건으로 아파트를 분양하는 계약이라고 볼 경우 : 무효

1) 관련 판례 : 부산고등법원 2021. 10. 13. 선고 202059133, 202059140 판결

부산고등법원 2021. 10. 13. 선고 202059133, 202059140 판결에 따르면, ‘임의 세대 조합원 가입계약은 애초에 조합가입계약 체결 당시부터 이행이 불가능합니다. 법원은 이 계약은 통상의 거래 관념상으로도 이행이 불가능하고, 부적격자가 이미 30세대를 넘긴 이상 조합의 임의 세대 분양 약속이 절대 이뤄질 수 없다고 본 것입니다.

 

2) 구체적인 검토

주택법과 주택공급규칙의 관련 조항을 종합적으로 해석하면, 지역주택조합은 조합원에게 공급하고 남은 주택이 30세대 이상일 경우 공개모집 방식에 의한 일반 분양만이 가능합니다. 또한 잔여 세대가 30세대 미만일 경우에만 정관 등에 정한 방식으로 임의 처분하는 것이 가능합니다. 따라서 지역주택조합이 조합원 자격이 없는 자에게 아파트를 임의 분양하는 것은 불가능하다고 봐도 무방하다고 판단할 수 있습니다.

 

따라서 소위 임의 세대 조합가입계약이자격이 없는 계약자에게 조합원과 동일 조건으로 아파트를 임의 분양하는 것이라고 해석될 경우, 조합의 의무는 이행불능이므로 조합가입계약은 원시적 불능인 급부를 목적으로 한 것이어서 임의 세대 조합원 가입계약은 무효가 되는 것입니다.

 

▶ 나. 조합원 분양과 공개 분양 이후 미분양 아파트가 생기는 경우에 조합원 공급가로 분양하기로 한 계약이라고 볼 경우: 취소사유 존재

1) 관련 판례 : 부산고등법원 2021. 10. 13. 선고 202059133, 202059140 판결

부산고등법원 2021. 10. 13. 선고 202059133, 202059140 판결에 따르면, 법원은 계약의 이행불능에 의한 무효를 인정합니다. 또한 판결은 조합이 이런 계약사항들에 관해 설명하여야 할 의무를 이행하지 않았으므로 적어도 부작위에 의한 기망행위가 인정된다고 판시하고 있습니다.

 

2) 구체적인 검토

임의 세대 조합가입계약을조합원 분양과 공개 분양까지 거치고 미분양 아파트가 생길 경우 조합원 공급가로 분양하기로 한 계약이라고 해석해도, 계약자가 상식적인 일반인이라면 위와 같이 현저히 불리한 내용을 수용하였다고 보기 어려울 것입니다. 왜냐하면 계약자들이 불이익까지 감수하며 조합가입계약을 체결하지 않았을 것이기 때문입니다. 따라서 조합과 계약자 사이에 같은 내용의 의사 합치가 있었던 것은 아니라고 주장할 수 있습니다.

 

또한 조합은계약자들이 미분양 아파트를 받을 수 있는 조건미분양 아파트를 못 받을 경우 납입한 분담금 등의 반환 절차와 범위에 관하여 설명할 의무가 있습니다. 하지만 보통의 경우, 조합이 이러한 설명을 하였음이 입증되지 아니하므로 기망행위가 있었다고 주장할 수 있을 것입니다.

 

▶ 다. 소결

위와 같이 지역주택조합에서 사실은 아파트를 공급해 줄 수 없음에도 불구하고 임의 세대로 가입시켜 주겠다고 하며 가입계약을 체결하도록 하여 분담금을 계속 납부하도록 만드는 사례가 많지만, 이에 대하여는 계약의 무효 또는 취소를 주장하여 대응할 수 있습니다다만 조합측에서는 가입계약 당시 계약자도 관련 내용을 잘 알고 있었다는 근거를 남겨두고자 조합측에 유리한 내용으로 작성된 확약서 등에 서명할 것을 요구하는 경우가 많으므로, 계약 체결 당시에는 관련 서류를 자세히 검토하여 불이익을 입지 않도록 유의해야 할 것입니다.