■ 2022. 8. 25. 선고2017다257067 전원합의체 판결의 요지
“
<집합건물의 구분소유자가 아닌 ‘대지 공유자’>가
<적정 대지지분을 가진 ‘구분소유자’>를
상대로
대지 공유지분권에 기초하여
대지의 사용․수익에 따른 부당이득반환을 청구할 수 있는지 여부(소극)
“
일반 건물의 경우, 대지를 사용⋅수익할 권원이
건물의 소유권과 별개로 존재한다. 하지만 집합건물은 대지사용권인 대지지분이 구분소유권의 목적인 전유부분에
종속되어 일체화되는 관계에 있다는 특징이 있다. 법원은 이를 통해 ‘집합건물’의 대지 공유관계에서는 ‘일반
건물’에 적용되는 민법상 공유물에 관한 일반 법리가 적용되지 않는다고 보았다.
즉, 법원은 이번 판례를 통해 기존 판례를 뒤집고 <집합건물의 구분소유자가 아닌 ‘대지 공유자’>는 <적정 대지지분을 가진 ‘구분소유자’>는 부당이득반환을 청구할 수 없다는 입장으로 판례를
변경하였다.
이번 칼럼에선 이렇게 법원이 판례를 변경한 근거와 보충의견 그리고 (초과지분을
보유한) 구분소유자로부터 부당이득반환청구를 당한 경우 확인해야 할 체크리스트에 대해 알아보고자 한다.
■ 집합건물 경우 공유물에 관한 일반
법리의 적용 여부
▶ 민법상 공유물에 관한 일반 법리
「민법 제263조」에 따라 공유자는 공유물 전부를 지분의 비율로
사용․수익할 수 있다. 따라서 비록 자기의 지분비율에 상당하는 면적의 범위
내라 할지라도, <배타적 사용․수익을 하고 있는
모든 공유자>가 <사용․수익을 하지 못하는
공유자의 지분>에 상응하는 부당이득을 거두고 있다는 것이 민법상 공유물에 관한 일반 법리다.
▶ ‘공유물에 관한 일반 법리’를 적용하였던 기존 대법원 판례들
집합건물의 대지사용에 따른 부당이득반환청구에 관하여 ‘공유물에 관한 일반 법리’를 적용하였던
대표적인 판례들로는 2022. 8. 25. 선고 2017다257067 전원합의체 판결에서 언급한 아래 판례들이 있다.
△ 대법원 2001. 12. 11. 선고 2000다13948 판결 (폐기),
△ 대법원 2011. 7. 14. 선고 2009다76522, 2009다76539 판결
(폐기)
△ 대법원 2013. 3. 14. 선고 2011다58701 판결
등이 있다.
▶ ‘공유물에 관한 일반 법리’를 그대로 적용하지 않은 기존 판례
이와 달리 ‘공유물에 관한 일반 법리’를 그대로 적용하지 않은
판례들도 존재한다.
△ 대법원 2018. 6. 28. 선고 2016다219419, 2016다219426 판결 [부당이득금·소유권이전등기]
건물의 구분소유자들이 건물을 분양받을 당시 취득한 대지 공유지분 비율대로 건물의 대지를 공유하고 있는 경우
대지 전부를 용도에 따라 사용할 수 있는 적법한 권원이 있다. 따라서 구분소유자들 사이에서는 ‘대지 공유지분 비율의 차이’를 이유로 부당이득반환을 구할 수 없다.
하지만 <구분소유자 외의 다른 공유자>가 있는 경우, 대지 지분 소유자는 그에 해당하는 손해를 입고
있다고 볼 수 있고, <대지사용권이 없는 전유부분의 소유자>는
법률상 원인 없이 <자기의 전유부분이 집합건물 전체 전유면적에서 차지하는 비율만큼의 차임>에 해당하는 부당이득을 얻다고 보아야 한다.
그렇다면 <대지사용권이 없는 전유부분의 공유자>는 위와 같이 <대지 지분 소유자>에게 부당이득을 반환할 의무가 있는데, 이 의무는 특별한 사정이
없는 한 불가분채무이므로, 일부 지분만을 공유하고 있더라도 전유부분 전체 면적에 관한 부당이득을
반환할 의무가 있다.
△
2022. 8. 25. 선고 2017다257067 전원합의체
판결의 태도
집합건물은 대지사용권인 대지지분이 구분소유권의 목적인 전유부분에 종속되어 일체화되는 관계에 있으므로, 집합건물 대지의 공유관계에서는 이와 같은 민법상 공유물에 관한 일반 법리가 그대로 적용될 수 없다.
따라서 <대지 공유자들 중 구분소유자가 아닌 사람>이 있는 경우에도 일반 건물과 다른 집합건물의 대지 공유관계의 특수성을 고려하여 하므로 공유물에 관한 일반
법리가 그대로 적용될 수 없는 것은 마찬가지며 부당이득의 성립요건이 충족되지 않는다.
■ 대법관 안철상의 보충의견
▶ <초과 지분을
보유한 구분소유자>가 <적정 대지지분을 소유하지
못한 구분소유자>에 대하여 부당이득반환을 청구하는 경우
대법관 안철상은 <초과 지분을 보유한 구분소유자>는 그 초과하는 대지지분에 대하여는 실제로 <구분소유자
아닌 사람이 그 지분을 가지고 있는 것>과 차이가 없다고 불 여지가 있고, 이런 경우 <적정 대지지분을 소유하지 못한 구분소유자>에 대하여 부당이득반환을 청구하는 것이 가능한지에 관하여 대법원이 이론을 정립해 나갈 필요성이 있다고 하였다.
다만 적정 대지지분을 가지지 못한 구분소유자가 구분소유자 아닌 대지 공유자와의 관계에서 전유부분을 소유하기
위하여 대지 전부에 대한 무상 사용권원을 가진다고 볼 수 있는 등의 사정이 있는 경우 부당이득반환의무를 지지 않는 것도 상정할 수 있어 향후 이
점에 관한 대법원의 세부적인 판시가 이루어질 것이라 기대한다고 하였다.
■ ‘무상 사용권원’에 관한 특약의
존재 및 승계
△ 서울고등법원 2020. 4. 3. 선고 2019나2016589 판결 [부당이득금]
▶ 관련 법리
집합건물의 특수성에 비추어 볼 때 <집합건물을 분양한 자>가 각 구분 소유자에게 '건물의 대지' 중 일부 지분만 이전하고, 나머지 일부 지분을 스스로
보유하고 있는 경우에는 특별한 사정이 없는 한 자신의 보유지분에 관하여는 구분소유자들에게 무상으로 사용할 수 있는 권한을 부여한 것으로
해석하는 것이 합리적이다.
▶ 무상 사용권원에
관한 특약의 존재
다만 공유물에 관한 특약이 지분권자로서의 사용·수익권을 사실상 포기하는 등으로 공유지분권의 본질적
부분을 침해하는 경우, 특정승계인이 그러한 사실을
알고도 공유지분권을 취득하였다는 등의 특별한 사정이 인정되어야 한다.
이 사건의 경우, 甲이 집합건물인 건물을 분양하면서 각 구분소유자들에게
건물대지 중 일부 지분만 소유권이전하고, 나머지 일부 지분을 스스로 보유하였는데, 구분소유자들에게 자신에게 남아 있는 대지지분의 사용 대가를 청구하려는 목적이었다고 보이지는 않았다. 또한 甲이 그 지분을 처분하기 전까지 구분소유자들에게 지분사용의 대가를 청구한 적도 없었기 때문에 자신의
대지지분을 집합건물의 용법에 따라 무상으로 사용할 수 있는 권한을 묵시적으로 부여하였다고 봄이 타당하다.
따라서 이 사건 지분에는 공유물의 무상사용에 관한 특약이 존재한다.
▶ 무상 사용권원에
관한 특약의 승계
서울고등법원 판례는 원고들(특정승계인)은 이 사건 지분이 이 사건 건물 전유부분의 소유를 위하여 무상으로 제공되어 있어 자신들의
지분소유권이 제한되어 있다는 사정을 알면서 이를 매수하는 등 원고들(특정승계인)이 이런 사실들을 알고도 공유지분권을 취득하였다는 등 특별한 사실이 인정되어 원고들은 이 사건 지분에 관한
제한을 승계한다고 판단하였다.
■ 초과지분을 보유한 구분소유자로부터
부당이득반환청구를 당했을 때 체크리스트
초과지분을 보유한 구분소유자로부터 부당이득반화청구를 당하는 경우, 아래와 같은 사정들을
중심으로 특약을 알면서 지분권을 취득하였다는 특별한 사정이 있는지를 입증하여야 하니 하기의 체크리스트로 현재 상황을 진단해 보자.
① 매도인과의 교섭이나 법적 자문을 통하여 토지이용상황을 인식하였는지
② 매수인이 부동산 개발 사업을 전문적으로 하는 사람인지
③ 지분 행사가 제한된다는 사정이 매매대금에 반영되었는지
④ 점유사용에 관한 법률관계 등을 검토하지 않을만한 특별한 이유가 있었는지
⑤ 지분을 취득한 후 장기간 부당이득반환을 청구하지 않았는지
