부동산
계약, 큰 돈이 오가는 만큼 신중에 신중을 기하는 것이 좋다. 특히
고가(수십, 수백억) 부동산을
계약할 때 부동산 전문변호사의 자문이 꼭 필요하다. 그 이유를 실제 상담 사례를 가지고 이야기해보겠다.
1. 실제 상담 사례
① 담보신탁
법무법인 정의 의뢰인은 기존 본인의 사업확장을 위해서 56억에 토지를
매수하고자 했다. 그런데 회사 A가 80억에 매수하겠다며 뺏겨지는 상황이 되었다. 매매계약을 체결했지만, 매도인은 계약금과 중도금을 포함해서 20억을 받았지만, 잔금을 못 받은 상황이었다. 매수인이 잔금 못 주니 매도인은 못
팔겠다 하니까 계약 해제 통보했다.
그러자 기업 A에서 “등기를
먼저 넘겨주면 대출받고, 잔금도 치르겠다.”라며, 대출을 받아 약속한 날짜까지 잔금 치르기로 하고, 만약 어길 시
계약 해지한다는 조항을 썼다.
이에 의뢰인은 등기를 넘겨주었다.
그런데, 기업 A는 자금난에
겪게 되면서 결국 잔금을 지급 못 하게 되었다. 그래서 의뢰인은 다시 등기를 가져오려고 했는데, 그 사이에 해당 부동산에 담보신탁이 되어있었다.
보통 은행에서 돈을 빌릴 때 근저당을 설정받게 된다. 신탁사에 등기를
넘기면, 신탁사에서 담보신탁을 설정한 다음에 우선수익권을 채권자한테 주게 되는 것인데,
담보신탁은 일종의 근저당과 비슷하다고 볼 수 있다.
기업 A는 신탁회사에 등기를 넘긴 다음에 담보신탁 방식으로 돈을 빌렸지만, 기업 A에 대한 다른 채권자가 압류하여 기업 A는 매도인에게 잔금을 치르지 못하는 상황이 되었다.
이러한 상황에서 매도인이 해당 등기를 다시 가져온다고 하더라도, 기업 A가 담보신탁 등기를 설정한 상태에서 가져온 것이라 근저당도 같이 가져오게 되는 것이다.
이에 법무법인 정의는 신탁회사가 기업 A의 매매계약 사실을 알았음에도
불구하고, 매도인에게 발생할 수 있는 문제를 통지도 안 했다는 점 등을 근거로 담보신탁 무효소송을 제기하고자
한다.
② 부동산 중개법인
법무법인 정의는 한 중개법인으로부터 300억 가량의 부동산 계약 건을
자문하게 되었다. 간략하게 내용을 말하자면, 계약서에 계약금
지급일은 작년 12월 말이고, 잔금은 6개월 뒤라는 특약 조항이 있었다. 그러나 문구 뒤에는 ‘(5월 O일)’라고 기재되어 있었다. 상식적으로
12월 기준으로 6개월 뒤는 6월인데, 잔금일이 5월인지 6월인지에
대해서 분쟁이 발생한 것이다.
특약 사항 1항에 보면, 특약과
본 조항 내용이 충돌할 경우, 특약이 우선 사항이라고 기재되어 있다.
한 달 차이가 크게 중요하냐고 하는 분들도 있겠지만, 부동산 계약에서는 아주 민감한 문제다. 왜냐하면, 보통 계약금은
10~20%로 잔금이 8~90%가 된다. 해당
사례처럼 매매 가격이 300억이면, 잔금은 거의 300억 가까이 되는 것이다.
그리고 등기 넘어가는 시기가 5월이냐 6월이냐에 따라 세금 문제도 고려해야 하기 때문이다. 참고로, 몇백억 건물에 대한 재산세는 몇천부터 몇억까지 될 수도 있다.
또한 재산세뿐만 아니라, 대출금리에도 영향이 미친다. 회사마다 신용평가 기간이 다르지만, 신용평가가 5~6월 사이일 경우 결과에 따라 대출금리가 낮아질 수도 높아질 수도 있기 때문이다.
이에 법무법인 정의는 해당 계약서를 전문적으로 검토하여, 법률 근거에
따른 법적 조치를 할 계획이다.
2. 실무에서 반드시 법률 자문이 필요해
요즘 인터넷에 검색만 하면 관련 정보를 쉽게 찾을 수 있지만, 모두가
처한 상황이 같지 않기 때문에 해당 정보가100% 실제 사례에 적용되는 것은 아니다.
고가 부동산이 앞의 사례처럼 300억대 건물만 해당하는 것이 아니다. 우리가 흔히 거래할 수 있는 상가 계약이나 아파트 전세 계약도 포함된다.
이러한 계약 건도 반드시 법률전문가의 자문 및 검토를 거치고 계약하는 것이 가장 정확하고 안전하다.
반드시 인지해야 할 부분은, 공인중개사는 매도인과 매수인 사이에서
중개행위 알선하는 것이지 상세한 부분까지 법률적 근거로 정확하게 판단할 수 없다.
특히, 부동산 분야는 법 자체가 자주 개정되고, 기준이 복잡하다. 정확하고 안전한 부동산 계약을 위해 부동산 전문변호사로부터
자문받는 것을 권장한다.
